Omdesigna hyreshuskonceptet

Hyreshuset upplevs av många som lite trist, ett andrahandsval som det gäller att komma ur så snabbt som möjligt. Bor själv i ett hyreshus nu, väldigt bekvämt att slippa tänka på en massa praktiska grejer som gräsklippning, snöskottning m m. Det är nog, sett i det stora hela, ett mycket bra hyreshus men det finns vissa nackdelar.

flerfamiljshus_och_turning-torsoVill man få något ändrat eller fixat  har man att tampas med fastighetsförvalningen.
Härförledes tog jag t.ex. upp frågan om bättre cykelförvaringsmöjligheter i markplan med bovärden, väderskydd, bra fastlåsningsmöjligheter och laddstolpar för elcyklar. Mina önskemål bemöttes med ”jaja vill du ha det här då kan du köpa villa”. Korkat svar,  jag lyckades dock passa på den fina dispytmöjligheten.

Ganska mycket svart-vitt tänkande i frågan hyreshus kontra villa. Sett ur ett miljö- och uthållighetsperspektiv är hyreshuset/flerfamiljshuset överlägset med ett bättre markutnyttjande, mindre investering, materialåtgång, väsentligt lägre klimatutsläpp per person.

I Mölle där jag bott ett tag hade vi en granne i ett stort stenhus med direktverkande el för uppvärmning som hade en årsförbrukning på 60 000 kwh plus klimatusläpp från ett par bilar för nästan dagliga t o r transporter till centralorten på 20 – 30 kilometer. Detta kan jämföras med min nuvarande årliga elförbrukning i en liten hyreslägenhet på 800 kwh och möjlighet att klara dagliga förflyttningar i stort sett utan bil.cykelparkering

Eftersom hyreshuset i sina grundegenskaper är bättre ur miljösynpunkt borde man se till att det också, från ett bredare boendeperspektiv, blev attraktivare med hyresrätt/flerfamiljshus. En ingång till hur man gör detta är att titta på hur man fullt ut kan utnytta den utväxlingspotential som följer av det koncentrerade boendet. Små lägenheter är billiga men saknar av utrymmesskäl vanligen ett antal fördelar hos villaboendet.

Genom att bygga in mötes/festlokaler, andra funktioner, t.ex hobbyrum för att snickra, väva mm, lokal för fysisk träning, eventuellt också gästlägenheter i flerfamiljshus redan från starten kan man på ett väldigt kostnadseffektivt sätt få in ett antal ”villafunktioner” i flerfamiljshuset.

Rimligen skulle man kunna bygga en bra mötes/festlokal  per 200 -400 små lägenheter.  Hyran skulle kanske behöva vara några procent högre men en sådan liten fördyring borde väga lätt ställd mot fördelarna för föreningsverksamhet, lokal demokrati  och socialt liv i största allmänhet.Väldigt mycket kan också göras för den yttre miljön i hyreshusområden som väderskyddad cykelparkering i markplan, bättre trädgårdsdesign, tillgång till odlingslott och estetisk utsmyckning. Särskilda ansträngningar bör göras för att optimera mikroklimat, solbelysning och vindbrytning.

vävstugaAv klimatskäl och för att mota Fetma- Olle i grind bör det finnas ett visst ”tuggmotstånd” mot att utnyttja bil, boendeintegrerade bilparkeringar bör undvikas eller minimeras samtidigt som cykel- och gångförflyttningar underlättas genom ett genomtänkt anläggande av cykelvägar och dessas integration i befintliga gatunät.

Låt asylsökande bygga egna bostäder

Kontroversiellt. Ja jag förmodar det. Asylregler, fackliga regler, konkurrenslagstiftning, regler i bygglagstiftningen  javisst kan det finnas hinder. Men titta på dagens verklighet: Bert Karlsson, ohemula vinster, bostadsbrist bland, ungdomar, lågavlönade och asylsökanden,  inaktivitet hos många asylsökande (som till råga på eländet också ofta lägger på hullet och blir feta eller överviktiga) och även nerbrytande inaktivitet bland etniskt svenska arbetslösa.

Jättestort behov av bostäder kan matchas med jättestort behov av aktivitet och bra introduktion i den svenska samhället. Jag tror man skulle få full rulle  om man lät asylsökande, naturligtvis på fullständigt frivillig basis, delta i byggandet av fullvärdiga bostäder. Ett litet aber här är att dagens byggande är extremt rationaliserat och förutsätter god yrkeskunskap.Bosum_5

Varför då inte ta fram ett koncept med hjälp av något eller några av de många duktiga och framgångsrika svenska trähusföretagen som är specialanpassat för att kunna fungera med icke yrkesutbildad arbetskraft. Ett trähuskoncept grundat på färdiga element eller byggblock som lämpar sig för icke yrkesutbildad arbetskraft. De nuvarande husmodellerna som finns kan behöva modifieras, byggmetoder modifieras och organisations-, projekts- och arbetsledningar tas fram och utbildas. Berörda kommuner får skaka fram billig mark, det lär finnas mycket om man anstränger sig. Och vad gäller lokaliseringen av bostäder Bosum_1bör man ligga steget före och fokusera mest på kommuner med bostadsbrist.

Totalkostnaden per kvadratmeter bör i slutändan kunna hamna på ung hälften av dagens, runt 15 tusen kronor, en fullvärdig bostad på 60 kvadrat  hamnar runt niohundra tusen kronor. Byggbranschen och dess lobbyister får gnälla.

Kraften kommer från folket

Det finns en tröghet i det etablerade. Konstigt vore det ju annars, annars hade ju det etablerade inte varit det etablerade. Men det har aldrig varit mer rätt än idag att utmana det etablerade. Detta gäller kanske i första hand klimatfrågan vilket 350 rörelsen och massdemonstrationen i New York på ett härligt sätt demonstrerar.

Det hade varit kul att vara där men jag hade inte koll på att något var på gång innan det hela var i full rullning. Men även andra strukturer behöver utmanas. Jag tänker på arbetslösheten och bostadsbristen. Här finns, med styrkan hos Internet-kommunikation, en jättepotential som precis bara har hunnit börja utforskas.

Varför inte bilda kooperativ av arbetslösa och bostadslösa eller bostadssökande där folk tar egna initiativ för att lösa problemen. Måste erkänna att den svenska inprogrammerade hjälplösheten får magen att vända sig ut och in på mig.

Terrängen är full av den inpinkande maktens småpåvar. Rätta sättet att hantera detta grus är naturligtvis inte att reta upp sig utan att med praktisk handling  se till att saker och ting vrids i rätt riktning.

Ett exempel på hur man i de kommunala beslutsprocesserna bara tuffar på på den redan lagda rälsen är bostäder. I min stad, Höganäs med en befolkning på 25000 personer, finns det mer än 3000 registrerade bostadssökanden. En nyproducerad ganska medelmåttig tvåa på 56 m2 kostar upp till 7500 kr i månadshyra vilket ger en  en årshyra på 90 tusen kronor.

Samtidigt ligger existensminimum för ensamstående utan barn runt 7000 kr i månaden. Hos den moderata kommunledningen i Höganäs finns paradoxalt nog en stark förkärlek till att bygga flashiga hus med havsutsikt och naturligtvis, för vanligt folk oöverkomliga eller väl höga hyror/kostnader.

Ponera att 10 procent, 300 personer, av de registrerade bostadslösa slår sig samman bildar en bostadskooperativ förening och lägger bud på tillgänglig mark. Med uthållig förtätningsstrategi kan man få ut mycket boende med små tomter och uthålliga trafiklösningar.

Min favorit är en stadsplan med små tomter, endast runt 100 m2 per hushåll, låg vindbrytande och soloptimerande bebyggelse, bannlyst biltrafik med undantag för räddningsfordon och andra nödvändiga transporter.

Kommunikationen inom områdena hanteras helt och hållet med gång- och cykelstigar, vilka är mycket yteffektiva och dessutom vindbrytande jämfört med breda gator och naturligtvis inga bilparkeringsplatser inom området.gron bostadsomrade

 

Samtidigt är det viktigt att området integreras kommunikationsmässigt med omgivningen, cykel- och gångstigarna skall alltså anslutas till vägnätet utanför området och absolut inte sluta i återvändsgränder eller små isolerade bostadsenklaver.

Kapitalkostnaden för en tvåa på 50 kvadrat skall inte överstiga en miljon kronor och helst ligga runt 700 tusen kronor. Vilket innebär en kvadratmeterkostnad på 15 till 20 tusen kronor. Orealistiskt -alls icke! De tomter som kommunen säljer idag ligger på 400 – 1000 kvadratmeter så bara på marken kan stora besparingar göras.

Produktionen av området kan medlemmarna delvis själva eller nyorganiserade arbetskooperativ svara för. Professionella tjänster köps in av kooperativet självt, med leapfrogging av oligopol och existerande kommunal korruption. Stora pengar kommer att sparas och mycket kraft  att förlösas.

Utkast till hållbar förtätningsstrategi för Höganäs.

Ur ett hållbarhetsperspektiv bör en kommande befolkningsökning i Höganäs kommun i huvudsak koncentreras till de centrala delarna av tätorten Höganäs. Ett sådant upplägg ger maximala möjligheter till att skapa en socialt och ekologiskt hållbar stad.

Genom koncentration i de centralaste delarna med relativt höga byggnader, låt oss säga med tre- till sjuvåningshus får många boende inom gång- och cykelavstånd bekväm tillgång till kollektiva transporter, dagligvarubutiker samt andra servicefunktioner vilket i sin tur medför att behovet av privatbil och parkering minskar.  Det område som i första hand bör komma i fråga är ytan  innanför den blå cirkeln, ett område med en area på 0,3 km2 och i andra hand ytan innanför den gula cirkel, 1,1 km2.karta-med-avstands-lager-o-bla-radie-300-m

Det är dock inte helt lätt att hitta ledig mark för byggnationer inom dessa områden. En hel del känsliga avvägningar kommer att behöva göras med hänsyn till grönområden och exploateringsgrad dvs hur tätt och hur högt byggnader uppförs. Jag har med oranga ringar markerat områden som kan eller borde kunna användas för bostäder.

Inom den blå cirkeln bör även övervägas uppköp av villafastigheter som på sikt kan användas för att bygga flerfamiljshus.

Innan sammanhängande exploateringsområden kan åstadkommas på detta sätt kan de initialt förvärvade villafastigheterna användas för uthyrning på tidsbegränsade långtidskontrakt. Verksamheten kan förläggas till ett nybildat kommunalt bolag, alternativt till  det existerande kommunala bostadsbolaget, Höganäshem.

Ett kommunalt uppköp av villafastigheter för uthyrning skulle dessutom ha den fördelen att  utbudet av hyresrätter skulle öka något samtidigt som den genomsnittligt sett långa försäljningstiden för villor skulle kunna minskas något.

Nuvarande bebyggelse i Höganäs centralort är inte särskilt yteffektiv. Gator i villakvarter är i regel onödigt breda och det finns ett mycket stort antal parkeringsplatser med relativt låg utnyttjandegrad. Det förefaller rimligt att en del av denna outnyttjade potential kan användas till bostäder eventuellt i kombination med att villafastigheter genom uppköp omvandlas till flerbostadshus.

 Under senare år har man i Sverige i det stora hela inte byggt stadsrum med byggnader som ligger kloss i kloss vilket man historiskt sett gjort när man byggt stadskärnor. Kanske skulle vi för byggnationer i förtätningsområden återgå  till denna metod. Som vägledning för förtätningsarbetet kan det vara lämpligt att ta fram nyckeltal för minimalt antal boende per bruttoyta. 

De centrala delarna bör på sikt få fler hållplatser för kollektivtrafik. För närvarande finns t.ex. ingen hållplats för regionbussar mellan stadshuset och Långarödsvägen, dvs en sträcka på sju- åttahundra meter. Inom detta område bör rimligen anläggas ytterligare en eller två hållplatser.

För att underlätta förflyttningar till fots mellan Höganäs övre och Höganäs nedre måste 111:ans barriäreffekt luckras upp. För närvarande finns det inte någon möjlighet att ta sig över 111:n mellan Triangelplatsen och Långarödsvägen. På en sträcka av 450 meter saknas det skyddade övergångar för fotgängare och cyklister vilket gör folk mer obenägna att gå till fots och att cykla och gör det påtagligt enklare och bekvämare att förflytta sig med bil.

Den första åtgärden som kan vidtagas för att åstadkomma en sådan uppluckring är att åter öppna Långgatan för passage över 111:an.  Denna åtgärd kräver dock sänkning av maxhastigheten på 111:an mellan Triangelplatsen och Långarödsvägen till 30 eller 40 km/tim.

Inbitna bilpendlare kan förväntas reagera negativt till en sådan sänkning men förmodligen skulle en hastighetssänkning, i vart fall i rusningstid, inte medföra annat en högst marginell sänkning av medelhastigheten. Bilförare på denna sträcka accelererar och bromsar ofta onödigt för att komma fortare fram utan vinster i form av ett ökat genomflöde. Ett minskat accelererande på sträckan skulle dessutom ge bonus i form att minskat buller för boende.