Byggbranschen i ohelig allians med fack och storbanker har prisat sig ur bostadsmarknaden med undantag för byggnationer i de mest attraktiva lägena – del 1.

Sveriges befolkning växer så det knakar. Under de senaste tolv åren har befolkningen ökat med i genomsnitt 56 tusen personer per år. Den totala befolkningen beräknas uppgå till 9,5 miljoner personer år 2012. För att den ökande befolkningen skall kunna huseras behöver det byggas minst 40 tusen nya lägenheter varje år. I verkligheten har det emellertid i genomsnitt per år endast färdigställts runt 20 tusen bostäder under perioden.

Produktionskostnaden för hyresrätter och bostadsrätter år 2011 var 26,5 tusen kr respektive 38,6 tusen kr per m2. Här är det på sin plats att låta det sunda förnuftet träda i funktion! Vad innebär en produktionskostnad på 38,6 tusen kr per m2 egentligen? Det enklaste kontrollgreppet är att räkna ut vad en 15 m2 friggebod kostar med denna kvadratmeterkostnad. ‘*Svaret är: 579 tusen kronor – hoppsan!.

Jamen man kan ju åka till Bauhaus och köpa en Lillevalla stuga på 15 m2 för 21 995 kr inkl moms. Med tilläggsisolering, isolerglas, el och VA-installationer, grundarbeten plus montering av hela rasket bör man inte hamna ett öre över 120 tusen kronor.

Lägg därtill mark med 25 % utnyttjande för 1000 kr m2 så adderar vi ytterligare 60 tusen och får ett slutpris på 180 tusen. Vi har nu en m2 kostnad på 12 tusen kr (180 tusen kr-:-15). Jag har inte räknat med de kommunala anslutningsavgifterna eftersom dessa blir relativt obetydliga per lägenhet för flerfamiljshus.

Hur ser då resan på 399 tusen kr (579 tusen kr – 180 tusen kr) från 180 tusen kr till 579 tusen kr ut? Vi snackar överpriser så att det skriker om att.

Innan vi dyker in i den frågeställningen kan det vara på sin plats att göra ytterligare en reflexion. En av poängerna med flerbostadshus är ju att dessa pga. av ett bättre markutnyttjande, lägre kostnader för anslutningsavgifter, grund- och markarbeten, tak och ytterväggar, möjlighet till volymrabatter för materiel samt stordriftsfördelar i produktion och administration skall bli billigare och inte dyrare.

För att få två jämförbara alternativ skulle därför egentligen friggebodsalternativet korrigeras neråt kanske med 20 – 30% till 9 eller 10 tusen kr per m2.

Vi talar nu om kostnader som blir 300% högre när vi går från den fullständigt uppgraderade friggeboden till flerbostadshuset med bostadsrätter.

Kan alla de 300% skrivas på kontot tidsutdräkter förorsakade av krångel i den kommunala planprocessen? Endast en mindre del. Ponera ett flerbostadshus med 30 lägenheter och en sammanlagd bostadsyta på 2100 m2. Skulle detta projekt fördyras med 60 miljoner kronor för att planeringstiden förlängs med ett eller två år. Fullständigt osannolikt. Stora byggentreprenörer vet ju vilken verklighet de lever i. De kan planera och har dessutom endast en mindre del fasta kostnader eftersom huvuddelen av arbetet utförs av underentreprenörer.

Nej, civil- och bostadsminister Stefan Attefall – det är inte här skon klämmer!

Vi får titta någon annanstans t.ex. in i den symbiotiska relationen mellan byggherrar och ledande kommunpolitiker i Sverige. Vi behöver inte åka till Neapel och studera Camorran för att komma till insikt – det räcker med att titta runt stugknuten.

Vilka är då komponenterna i denna byk?

  1. Kultiverade och exklusiva relationer mellan kommunala politiker och byggentreprenörer.
  2. Svaga och eller korrumperade exploateringsavdelningar i de kommunala förvaltningarna.
  3. Svaga, inkompetenta, alltför majoritetslojala och därmed ryggradslösa kommunala revisioner.
  4. Priskarteller bland byggentreprenörer och materialleverantörer.
  5. Höga löner och ersättningar på alla nivåer från byggnadssnickare till verkställande direktörer och styrelseledamöter.
  6. I största allmänhet bristande kompetens, medvetenhet och ointresse hos förtroendevalda i kommunfullmäktige, kommunstyrelse och kommunala nämnder.

Den uppmärksamme läsaren (om det nu finns några läsare över huvud taget) kan här invända – men vad tusan om jag åker till Bygg Max för att handla byggvaror i Helsingborg så är ju i kassan där tre av fyra byggnadssnickare från Polen, Ryssland eller Litauen.

Då borde ju löneläget vara lågt i byggbranschen och då kan ju inte snickarlönerna vara en kostnadsdrivande faktor. Det må så vara men enligt min mening slår inte denna faktor igenom mer än obetydligt.

De österifrån kommande snickarna är ju inte byggbolag som lägger konkurrerande anbud i kommunala upphandlingar eller exploateringar. Deras låga löner stannar i form av vinster i övriga led inom byggbranschen och syns inte i den slutliga prisbilden för köparen av en bostadsrätt.

Tillbaka till den ursprungliga frågan om kostnaden för nya lägenheter. En trerumslägenhet på 70 m2 bostadsyta och med den aktuella produktionskostnaden för bostadsrätter på 38,6 tusen kronor per m2 kostar 2,7 miljoner kronor att bygga.

Ponera att den genomsnittliga räntan för bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsförening är 3,7% (en del topplån och en del lån med lång bindningstid) då blir den månatliga lånekostnaden utan amortering 8300. Med ränteavdrag för privatpersoner kanske kostnaden reduceras med en tusenlapp. Kvar blir 7300 kr. Härtill skall en kostnad för drift av bostaden på cirka 3000 adderas. I slutänden hamnar vi på en månadskostnad på minst 10 tusen kronor för en nyproducerad trea på 70 m2.

Vad innebär detta? Jo att det är tvärnit för att bygga bostadsrätter och även hyresrätter för större delen av befolkningen. Hyresrätter byggs visserligen något billigare, en nyproducerad hyresrätt, trea, 70 m2, hamnar på en månadskostnad på minst 8000 kronor. Men även denna något lägre nivå blir för hög för låginkomsttagare, enpersonshushåll, arbetslösa, ensamstående föräldrar i normala inkomstlägen osv., osv.

Återstår alltså för byggbolagen att försöka komma åt att bygga i de mest attraktiva områdena i städernas kärnor. Vi talar nu om att spränga sig in i områden med höga kulturella värden, områden med historisk bebyggelse, fina parkområden, attraktiva strandlägen. De handlar, som i Höganäs i Eric Ruuthsparken, om att skövla hundraåriga parkträd och att spränga in dominerande huskroppar i känsliga miljöer.

Det är i denna insprängnings- och kulturmassakreringsprocess som det uppkommer konflikter med lokalbefolkningen. Gemene man inser att irreversibla skönhets- och kulturvärden kommer att raseras. Att möjligheterna att överklaga utnyttjas maximalt är föga överraskande. Dessa överklaganden bottnar inte i någon allmän utvecklingsfientlighet utan i ett sunt vaktslående om kultur- och skönhetsvärden.

Alltså,  Attefall – att byggbolagen gnäller över krångel beror i långa stycken på branschens självorsakade höga kostnadsläge och inte på regelverket i plan- och bygglagen.